4 Financiële continuïteit

Over 2021 verantwoorden we een bedrijfsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor waardeveranderingen) van 6,1 miljoen euro tegen 5,7 miljoen euro in 2020. Het totale bedrijfsresultaat wordt zeer sterk beïnvloed door de waardeveranderingen van ons vastgoed. Deze waardeveranderingen leveren geen bijdrage aan de kasstroom en zijn door ons niet of nauwelijks te beïnvloeden. Ze hebben echter wel een grote invloed op de waarde van het vastgoed en daarmee op het resultaat.

Het totale (boekhoudkundige) resultaat over 2021 bedraagt 105,6 miljoen euro tegen 35,7 miljoen euro in 2020.

Hieronder analyseren we het resultaat ten opzichte van 2020.

Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille nam toe met 3,2 miljoen euro. De huren namen toe met circa 0,8 miljoen euro, met name door de oplevering van nieuwbouw. De kosten van onderhoud namen af met 1,7 miljoen euro. De overige directe exploitatiekosten namen af met ruim 0,6 miljoen euro. De belangrijkste oorzaak hiervan is de afname van de verhuurderheffing met ruim 0,9 miljoen euro naar 4,3 miljoen in 2021. Deze afname is hoofdzakelijk het gevolg van verminderingen verhuurderheffing op grond van investering in nieuwbouw van woningen onder de 1e aftoppingsgrens en voor energetische verbeteringen. De overige directe exploitatiekosten werden negatief beïnvloed door relatief sterk stijgende kosten van belastingen en verzekeringen (162.000 euro) en door de obligoheffing van WSW (131.000 euro).

In 2021 waren er geen mutaties. In 2020 verkochten we een parkeerplaats uit voorraad.

Dit resultaat is sterk afhankelijk van het aantal en type woningen dat verkocht wordt en de boekwaarde (marktwaarde in verhuurde staat) hiervan. In 2021 verkochten we in totaal vijf woningen, net als in 2020. Daarnaast is in 2021 een woning teruggekocht die in het verleden onder de Koopgarantregeling was verkocht. Ook deze woning is in 2021 (door)verkocht.

Deze kosten namen fors toe ten opzichte van 2020 met ruim 2,9 miljoen euro. Dit is volledig toe te schrijven aan de in 2021 verantwoorde agio in verband met de leningruil Vestia. Samen met 250 collega-corporaties toonden we met deze leningruil vrijwillig solidariteit in de oplossing voor de hoge rentelasten van woningcorporatie Vestia. Dit in het belang van huurders en woningzoekenden.

De financiële baten en lasten verbeterden per saldo met bijna 0,2 miljoen euro. Ondanks de toename van de leningportefeuille met 3,8 miljoen namen de rentelasten af met ongeveer 0,3 miljoen euro. Dit is het gevolg van herfinancieringen en renteaanpassingen tegen (aanzienlijk) lager rentepercentages. De activering van rente op projecten in ontwikkeling was ongeveer 0,1 miljoen lager dan in 2020.

Deze post heeft het grootste effect op het uiteindelijke resultaat. Hierin is namelijk de waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie begrepen. De marktwaarde in verhuurde staat nam in 2021 toe met 107 miljoen euro tegen 40 miljoen in 2020. Dit komt voor het belangrijkste deel door marktontwikkeling, maar ook door aanpassingen in het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'. In de paragraaf over waardering vastgoed gaan we nader in op de ontwikkeling van de waarde van het vastgoed in exploitatie.

De in deze post begrepen overige waardeveranderingen namen af van negatief 8,5 miljoen euro naar negatief 6,3 miljoen euro. In 2020 is ruim 1,6 miljoen euro onrendabele top verantwoord voor nieuwbouwprojecten. In 2021 werd per saldo 1,2 miljoen teruggenomen op onrendabele toppen. Ook dit met name als gevolg van de marktontwikkelingen van vastgoed. In 2021 is de onrendabele top verwerkt van het project De Wingerd van ruim 0,6 miljoen en van het project Podium Parade van 1,8 miljoen euro. Hier stond tegenover dat op basis van de actuele marktwaarde 3,7 miljoen euro van vorig jaar voorziene onrendabele toppen geheel of gedeeltelijk werden teruggenomen (projecten Bieshorstlaan/Scheurkamp en Podium Bellevue).

Ook is hierin begrepen afwaardering na sloop van het project Breegraven voor 0,4 miljoen euro.

Daarnaast is 7,2 miljoen euro (2020: 6,8 miljoen euro) verantwoord voor onrendabele verbeteringen die in 2021 zijn uitgevoerd of in 2021 zijn opgedragen voor uitvoering in 2022. Dit betreffen met name energetische verbeteringen.

Per saldo bedroeg de belastingdruk over 2021 2,6 miljoen euro tegen 2,4 miljoen euro in 2020. Doordat de fiscale waardering erg afwijkt van de commerciële waardering, ontstaan fiscaal totaal andere resultaten dan commercieel met de bijbehorende belastingdruk. De rentaftrekbeperking (ATAD) bedroeg over 2021 ruim 3,4 miljoen euro. Hierdoor ontstond een extra belastingdruk van circa 0,9 miljoen euro.

Ons aandeel in het resultaat 2021 van CV Heyendaal bedroeg 1,0 miljoen euro tegen 0,5 miljoen euro in 2020.

Op grond van de Woningwet waarderen corporaties het vastgoed in exploitatie op marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde dient te worden bepaald aan de hand van het hiervoor uitgebrachte ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Hiervoor hebben we een Taxatie Management Systeem (TMS). We hanteren de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor woongelegenheden, MOG, intramuraal vastgoed, woonwagens en standplaatsen en parkeergelegenheden. Voor BOG hanteren we verplicht de volledige versie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Dit omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de niet-DAEB tak. Dit vastgoed is integraal getaxeerd door een gecertificeerd taxateur.

Enkele argumenten die ten grondslag liggen aan de keuze voor marktwaarde als waarderingsgrondslag voor het bezit van woningcorporaties zijn:

• Het maakt corporaties transparanter en beter onderling vergelijkbaar en ook beter vergelijkbaar met marktpartijen. Onder andere door de uniforme en beleidsvrije berekeningssystematiek.
• Het geeft inzicht in de verschillen in het behaalde rendement ten opzichte van het in de markt haalbare rendement.
• Het waarderen op marktwaarde stimuleert de professionalisering van de vastgoedsturing. We gaan de marktwaarde ook gebruiken bij besluitvorming over het bezit in het kader van het assetmanagement.

Jaarlijkse mutaties in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie worden verwerkt via het resultaat. Door deze systematiek is het resultaat jaarlijks onderhevig aan grote schommelingen. De waardeontwikkeling van het vastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door marktomstandigheden en door de mutatiegraad van de betreffende waarderingscomplexen. Dit zijn factoren waar we niet of nauwelijks invloed op kunnen uitoefenen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen (puur het gevolg van gewijzigde marktwaarde) van de vastgoedportefeuille bedragen in 2021 positief 107,3 miljoen euro tegen positief 40,2 miljoen euro in 2020.

Op hoofdlijnen is de (per saldo) positieve ontwikkeling van de marktwaarde in 2021 van 110,9 miljoen euro als volgt te verklaren (in € miljoen):

Toelichting

Parameteraanpassingen a.g.v. validatie handboek zien op actualisatie van de markthuren, de verhuurderheffing en de disconteringsvoet op grond van de validatie van het handboek 2021 en parameteraanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen betreffen aanpassingen op grond van de actuele ontwikkelingen in 2021 van de macro-economische parameters, markthuren, leegwaardestijgingen, kostenniveaus en disconteringsvoet.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hiervoor is toegelicht. Dit omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Voor het bepalen van de normen voor onderhoud en beheer ten behoeve van de beleidswaarde worden de definities van BZK, Aw en WSW toegepast. De definities hebben ook betrekking op de inrichting van kostenverdeling binnen de functionele winst-en-verliesrekening, zodat de normen daarop aansluiten. 

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap. Dit betreft bovendien de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Overeenkomstig de regelgeving is de ontwikkeling in de beleidswaarde ten opzichte van de beleidswaarde ultimo 2020 toegelicht.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie:

Per 31 december 2021 is in totaal 518 miljoen euro aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2020: 426 miljoen euro) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van ons beleid. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat  onze doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar zelf niet in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een zeer beperkt deel vervreemd. Daarnaast wordt bij mutatie van de woningen slechts in uitzonderingsgevallen de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijk onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde. Dit laatste vloeit voort uit onze beoogde kwaliteit- en beheersituatie.

Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt circa 443 miljoen euro. Dit verschil is als volgt te verklaren (x € 1.000):

Dit impliceert dat circa 61% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. 

Door het resultaat over 2021 van 105,6 miljoen euro nam het vermogen toe van 618 miljoen euro ultimo 2020 naar 724 miljoen euro ultimo 2021.

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woningcorporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van onze financieringsstructuur en het minimaliseren van de rentelasten. We namen een aantal organisatorische maatregelen om de treasuryfunctie goed te laten functioneren.

Op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) stelden we een reglement Financieel Beleid en Beheer (verder: Reglement) vast. Zo zorgen we ervoor dat de financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht en kunnen we onze volkshuisvestelijke doelstellingen blijven realiseren. In het Reglement namen we ook specifieke treasurybepalingen op met bepalingen uit de wet, die nader zijn uitgewerkt in het treasurystatuut. Het Reglement is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Ons beleid op het gebied van treasury is vastgelegd in het treasurystatuut. Hierin beschrijven we de organisatie van de treasuryfunctie, de wijze van besluitvorming, de verantwoording en de informatievoorziening.

De treasurycommissie overlegt periodiek over treasury. De treasurycommissie bestaat uit de volgende functionarissen:

• manager Bedrijfsvoering & Financiën (voorzitter) 
• directeur-bestuurder 
• controller
• een extern adviseur (externe treasurer).

De treasurycommissie handelt binnen de kaders van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan. De treasurycommissie kwam in 2021 vier keer bij elkaar. Tijdens deze bijeenkomsten besprak de commissie onder andere marktontwikkelingen, beschikbaarheid van financiering, borgingsplafond, liquiditeitsprognoses, schuldrest per verhuureenheid, beoordelingskader Aw/WSW, financieringsstrategie en renterisico’s. Bovendien bespraken zij de voorgenomen transactievoorstellen. 

In 2021 stelden we onze financieringsstrategie op en vast. De financieringsstrategie geeft het beleid weer voor de financiering en de samenstelling van de leningportefeuille op langere termijn. In de financieringsstrategie verwoorden we onze keuzes binnen de ruimte van het treasurystatuut en namen we waarborgen op om de financiële continuïteit te bewaken. Hiervoor gebruikten we de financierings-investeringsratio (FIR) en de terugverdientijd. Harde eis is dat we blijven voldoen aan de door Aw en WSW gehanteerde maximale terugverdienperiode van 35 jaar. Jaarlijks nemen we in de meerjarenbegroting een toets op of we aan deze kaders blijven voldoen.

In het treasuryjaarplan beschrijven we onze belangrijkste treasury-acties voor het komende jaar. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de goedgekeurde meerjarenbegroting en meerjarenprognoses en wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Door goedkeuring van het treasuryjaarplan geeft de Raad van Commissarissen toestemming aan de directeur-bestuurder om, ten behoeve van de DAEB-activiteiten (en binnen de van toepassing zijnde externe en interne ‘spelregels’), financiering aan te trekken, tot maximaal het door het WSW afgegeven borgingsplafond. Acties die niet binnen de kaders van dit treasuryjaarplan vallen, moeten ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd worden. Uitzondering hierop zijn acties die een expliciet uitvloeisel zijn van het voldoen aan wet- en regelgeving. Daarvoor bestaat een informatieplicht aan de Raad van Commissarissen.

We moeten te allen tijde aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen. Hiertoe trekken we, indien noodzakelijk, leningen aan met borging door het WSW (mits ten behoeve van DAEB). Het WSW stelt borgingsruimte beschikbaar door middel van het door haar vastgestelde borgingsplafond. Dit borgingsplafond betreft het maximale bedrag aan door het WSW te borgen financiering, in het van toepassing zijnde jaar. De hoogte van het borgingsplafond is (mede) afhankelijk van de financieringsbehoefte conform de dPi-opgaaf. We ontvingen in 2021 een borgingsplafond van 244,9 miljoen euro voor ultimo 2022.

We kozen voor een administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB. In het door de Aw goedgekeurde scheidingsvoorstel is het volgende opgenomen:

• aan de niet-DAEB tak wordt een startliquiditeit toegekend van 0,75 miljoen euro
• de DAEB tak verstrekt een interne lening aan de niet-DAEB tak met de volgende modaliteiten:
  • hoofdsom 20 miljoen euro
  • aflossingsschema gebaseerd op aflossingsschema leningportefeuille DAEB-tak
  • rente 4,15% op jaarbasis

Op basis van de huidige niet-DAEB prognoses wordt verwacht dat er geen financieringsbehoefte ontstaat in deze tak. Op dit moment is er echter wel een maatschappelijk discussie over de rol van corporaties in het ontwikkelen van middenhuurwoningen. Het is niet uitgesloten dat we op grond hiervan op termijn ook woningen in deze categorie ontwikkelen, waardoor er toch een financieringsbehoefte ontstaat. Overtollige middelen in de niet-DAEB worden hierom met ingang van 2018 niet meer als extra aflossing op de interne lening afgestort aan de DAEB-tak, maar door middel van een interne renteloze lening uitgeleend aan de DAEB-tak. Door deze lening direct opeisbaar te maken, kan hiermee (al dan niet gedeeltelijk) in toekomstige behoefte worden voorzien. Ultimo 2021 is 1,85 miljoen euro (2020: 0,6 miljoen) door de niet-DAEB-tak uitgeleend aan de DAEB-tak.

Onze langlopende schulden (inclusief het kortlopend deel) namen in 2021 toe met 3,8 miljoen euro. Ter financiering van de aflossingen en investeringen trokken we nieuwe leningen aan van 8,9 miljoen euro. In 2021 losten we 5,1 miljoen euro af op de leningen, inclusief (per saldo) terugplaatsingen op roll-overs. Het gemiddelde rentepercentage van de op 31 december 2021 aanwezige leningen is 3,44% (2020: 3,48%). De afname is het gevolg van de lagere rente op de nieuwe leningen en de roll-over leningen ten opzichte van de afgeloste leningen. 

In de nieuw aangetrokken leningen is ook een lening van 1,9 miljoen begrepen die het gevolg is van de leningruil Vestia. Deze lening heeft een rentepercentage van 4,86%. Ons Huis heeft samen met de meeste collega-corporaties solidariteit getoond door hiermee een aandeel te leveren aan de afronding van de sanering van Vestia. Corporaties ruilden een laagrentende lening tegen een hoogrentende lening waarmee de jaarlijkse rentelasten van Vestia sterk wordt verlaagd.

Het saldo liquide middelen nam in 2021 toe van 3,0 miljoen euro naar 5,3 miljoen euro. Om voldoende flexibiliteit in de liquiditeit te waarborgen beschikt Ons Huis over drie roll-over leningen, waardoor elke maand op drie momenten opname of terugplaatsing van en naar roll-over kan plaats vinden. Van de totale hoofdsom van de roll-overs van 15 miljoen euro was ultimo 2021 5,5 euro teruggeplaatst. Op basis van de meerjarenbegroting zijn de operationele kasstromen de komende jaren positief. Deze positieve kasstromen wenden we aan voor de financiering van (nieuwbouw- en duurzaamheid)investeringen.

Volgens ons treasurystatuut mogen rente-instrumenten worden ingezet om renterisico’s af te dekken. Het doel hiervan is dat lange rentevaste perioden mogelijk zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de onderliggende lening. Bovendien kunnen we op deze wijze flexibiliteit bereiken door het ontkoppelen van lening en rentelooptijd. Er zijn randvoorwaarden in het statuut opgenomen om risico’s te vermijden of te beperken. We hebben op dit moment geen derivaten.

We zijn belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting sinds 1 januari 2008. Onze aanslagen tot en met 2017 zijn definitief door de fiscus opgelegd. De aangifte 2018 is ingediend, op onderdelen is er nog afstemming met de fiscus, evenals de aangifte 2019. De aangifte 2020 hebben we afgerond en ingediend. 

De gevolgen van de renteaftrekbeperking (ATAD) zijn evenals in voorgaande jaren fors. Ongeveer 3,4 miljoen euro van de rentelast is niet aftrekbaar. De vennootschapsbelasting is hierdoor circa 0,9 miljoen hoger dan zonder de renteaftrekbeperking. Doordat in 2021 de verrekenbare voorfusie verliezen uit voorgaande jaren van Ons Huis volledig zijn verrekend komt Ons Huis voor het eerst in een betalende positie. Over 2021 dient 1,5 miljoen euro afgedragen te worden aan de fiscus. Er zijn ultimo 2021 nog verrekenbare voorfusie verliezen van WBW van ca. 2,5 miljoen euro en in 2022 ontstaat een verrekenbaar verlies na afwikkeling van de grondexploitatie Podium van ca. 15 miljoen euro, waardoor de afdracht nog enkele jaren wordt beperkt. 

In 2021 hebben we de opgelegde verhuurderheffing voldaan van 4,3 miljoen euro na aftrek van 1,0  miljoen euro heffingsvermindering (2020: 5,27 miljoen euro). De heffing is voor 2022 sterk verlaagd en de nieuwe regeringscoalitie heeft besloten de heffing met ingang van 2023 helemaal af te bouwen. 

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw legde in 2021 geen saneringsheffing op. Op grond van de wijziging van de wet is sanering minder snel aan de orde. Aw en WSW hebben aangegeven dat corporaties hierom in de prognoses geen rekening hoeven te houden met saneringsheffing.

In de herzieningswet is bepaald dat toegelaten instellingen met ingang van 1 juli 2015 de kosten van het toezicht op de sector door de Aw moeten betalen. De kosten hiervan in 2021 bedroegen voor ons 32.000 euro. Na verrekening van ons aandeel in een positief saldo bijzondere projectsteun (ruim 15.000 euro) is in 2021 circa 17.000 euro betaald.

Deelnemers van WSW moeten in de eerste vijf prognosejaren rekening houden met inning van obligo. De noodzaak hiervoor is het gevolg van aanspraken op het WSW als borgsteller als gevolg van de afsplitsing van WSG en Humanitas en om de soliditeit van het stelsel te waarborgen. Voor 2022 t/m 2026 dient rekening gehouden te worden met 0,167% van het geborgd leningvolume ultimo het voorgaande boekjaar. Voor 2022 is dit geprognotiseerd op 380.000 euro.
Op basis van het strategisch programma van het WSW trokken deelnemers een obligolening om in voorkomende gevallen te dienen als financiering van verplichtingen van het WSW. Het gaat voor Ons Huis om een variabele hoofdsomlening 5,5 miljoen euro. Voor zolang en zover de lening niet is opgenomen is een bereidstellingsprovisie verschuldigd van 17 basispunten. Het niet opgenomen deel van deze lening beïnvloedt de dekkingsratio. 

Het WSW verklaarde in 2021 dat het risicoprofiel van Ons Huis ongewijzigd is en dat Ons Huis een financieel gezonde corporatie is die ingedeeld blijft in risicoklasse laag. Met het WSW werd onder andere gesproken over de opgestelde wensportefeuille en de financieringsstrategie. Het WSW verklaarde dat de financieringsstrategie van goede kwaliteit is. In 2022 wil het WSW het investeringsstatuut en een investeringsvoorstel tot een nieuwbouwproject met ons behandelen.

De Aw beoordeelt integraal woningcorporaties. Dit toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van maatschappelijk vermogen. Het functioneren van de corporatie wordt hierbij in samenhang bezien en afgezet tegen wettelijke normen en beleidsregels en het risicoprofiel van de corporatie. De door Aw uitgevoerde basisbeoordeling gaf geen aanleiding om nader onderzoek uit te voeren. De risico-inschatting voor Ons Huis werd door de Aw op alle onderdelen van het beoordelingskader als laag gekwalificeerd.

In de brief beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2020 geeft de Aw aan dat voldaan is aan de criteria voor staatssteun en de WNT-normen. Er wordt opgemerkt dat Ons Huis niet heeft voldaan aan alle bepalingen voor vervreemding van woongelegenheden. Dit betreft één verkooptransactie waar in de transportakte geen passage is opgenomen dat de kopers de woning voor eigen bewoning gaan gebruiken. 

Begin 2019 is het visitatierapport 2014 - 2017 uitgebracht.

De samenvatting van de resultaten van de uitgevoerde visitatie door Raeflex is:

Belangrijke verbeterpunten in onze ogen:

• De samenwerking met de gemeente kan op meer niveaus worden geborgd. We pakken de uitnodiging graag op om samen naar de toekomstige investeringsagenda te kijken.
• Met zorgpartijen gaan we graag in gesprek over het samen ontwikkelen van een visie op de woon-zorg-ontwikkelingen. Want wij onderschrijven het belang van samenwerking. Ook geven we graag (nog meer) aandacht aan de groeiende groep kwetsbaren en ouderen.

De door de commissie geschetste agenda voor de toekomst hebben we de afgelopen jaren opgepakt en vullen we in de toekomst verder in. Het rapport is wat ons betreft niet alleen een rapport om trots op te zijn. Het is ook een aanleiding om actief en dichtbij door te gaan!

In 2022 zal opnieuw een vier-jaarlijkse visitatie plaats vinden.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen de risico's van corporaties op basis van een gezamenlijk beoordelingskader. De basis beoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s. 

Over 2021 bedraagt de ICR 2,2 (2020: 1,7) en voldoet daarmee ruim aan de norm van 1,4. De ICR van het niet-DAEB bedroeg 1,6 en is daarmee incidenteel lager dan de norm voor niet-DAEB van 1,8. Het langjarig gemiddelde voldoet ruimschoots aan de normen. Dit wordt veroorzaakt door een piek in de onderhoudslasten.

De solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) nam toe van 46,0% eind 2020 naar 53,0% eind 2021, en komt daarmee nog verder boven de norm van 15%. De toename van de solvabiliteit wordt met name veroorzaakt door de toename van de beleidswaarde. De reden van de toename is hiervoor beschreven in de paragraaf Analyse, onderwerp Beleidswaarde.

De Loan to Value, de verhouding tussen de uitstaande leningen en debeleidswaarde van het vastgoed in exploitatie, verbeterde van 52,6% eind 2020 naar 46,1% eind 2021. De huidige norm is <85%. Ook hier is de toename van de beleidswaarde de belangrijkste oorzaak. 

De dekkingsratio, de verhouding tussen de marktwaarde van zowel de uitstaande leningen en van het vastgoed in exploitatie, nam af van 45,1% eind 2020 naar 36,8% eind 2021. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie nam sterk toe terwijl de martkwaarde van de uitstaande leningen juist afnam door renteontwikkelingen. De norm voor de dekkingsratio is <70%.

De onderpandratio, de verhouding tussen de marktwaarde van de geborgde uitstaande leningen en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie in onderpand bij het WSW, nam af van 43,5% eind 2020 naar 35,5% eind 2021. De marktwaarde van de geborgde leningen nam in 2021 af terwijl de marktwaarde van het vastgoed in onderpand bij het WSW sterk toenam. De externe norm is <70%.

Ons Huis ervaart geen grote gevolgen van de coronacrisis. Er is geen sprake van (ernstige) onzekerheid omtrent de continuïteit of belemmerende impact op de bedrijfsvoering. De Covid-19 situatie heeft nauwelijks effect op onze huuropbrengsten in 2021 gehad. Ook in 2022 en volgende jaren voorzien wij geen significante omzetdaling. Van overheidswege bevroren wij per 1 juli 2021 de DAEB-huren en voerden dus geen huurverhoging door. Per 1 april 2021 zijn een groot aantal huren, op basis van inkomensgegevens van de belastingdienst, verlaagd tot de aftoppingsgrens. Als huurders, ondanks deze maatregelen, in de financiële problemen komen dan blijven maatwerk afspraken voor betalingsregelingen mogelijk.

Ons Huis heeft in 2021 geen gebruik gemaakt van (Covid-19) overheidssteun en verwacht deze steun in de toekomst niet nodig te hebben wegens omzetderving of het niet kunnen inzetten van personeel. Ook verwachten wij geen gevolgen van de Covid-19 situatie op onze financieringspositie of financieringsconvenanten.

De oorlog die sinds februari 2022 in Oekraïne woedt, brengt ook onzekerheden met zich mee. Er ontstaan (risico's op) grondstoftekorten en sterke prijsstijgingen van bouwmaterialen en rentestijgingen. Betalingsrisico's van huurders nemen toe. Ook stijgt de toch al forse druk op de woningmarkt verder door de toestroom van vluchtelingen uit Oekraïne. Ons Huis zal hierop waar noodzakelijk en mogelijk anticiperen door projecten te temporiseren. 

Op grond hiervan zien wij echter geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van de stichting en hebben wij de jaarrekening opgemaakt op basis van continuïteitsveronderstelling en achten wij de ingenomen schattingen in de jaarrekening nog steeds passend.

In de Raad van Commissarissen, het managementteam en operationeel binnen onze organisatie is continu aandacht voor mogelijke risico’s en beheersmaatregelen om de risico’s te beperken of terug te dringen. In periodieke sessies bespreken het managementteam en het middenkader aanwezige risico’s en beheersmaatregelen en beoordelen ze welke aanvullende maatregelen nodig zijn.

Medewerkers inclusief MT-leden volgden trainingen risicomanagement. Interne projectleiders weten vanuit een eerdere incompany training over resultaatgericht projectmatig werken dat risicomanagement onderdeel is van projectmatig werken en passen dit steeds meer toe in de plannen van aanpak en tussentijdse voortgangsrapportages van onze interne projecten.

In de meerjarenbegroting worden een aantal scenario's opgenomen om de impact van mogelijke risico's te duiden. Daarnaast worden tijdens de bespreking van de meerjarenbegroting in de Raad van Commissarissen de uitkomsten van een risicoanalyse gepresenteerd. Deze risicoanalyse wordt gemaakt door middel van de Monte Carlo-methode. Hierbij zijn 200 scenario’s doorgerekend, waarvan de kans dat een scenario voorkomt voor alle scenario’s even waarschijnlijk is.

Doordat in de meerjarenbegroting ambities en prestatieafspraken op het gebied van nieuwbouw en energetische maatregelen (Routekaart CO2-neutraal) zijn ingerekend, neemt de kans toe dat de (interne) financiële kaders (tijdelijk) niet worden gehaald. Gezien de middellange termijn waarop zich dit eventueel zou voordoen hebben we voldoende mogelijkheden om hier in voorkomende gevallen op te anticiperen en het beleid bij te stellen.

De financiële situatie maakt het mogelijk een zekere mate van bereidheid toe te passen voor het nemen van risico’s en onzekerheden. Desondanks zijn en worden risico’s zoveel mogelijk beheerst. We drukken de risicobereidheid uit in een score van 1 tot en met 5, en geven per risico (op dezelfde schaal) aan wat de huidige risicoscore is. Hierbij geeft de risicoscore de huidige inschatting van het management weer van de mate waarin risico’s worden gelopen.
Uitzondering op de risicobereidheid vormen risico's op het gebied van compliance en fraude. Corruptie en fraude worden niet getolereerd.

De gekwantificeerde operationele risico's worden niet in bovenstaand overzicht opgenomen.